農地転用して家を建てたときに必要になった５つの出費
農地転用をして家を建てたときに、想定していなかった出費で困ったことをまとめておきます。
たぶん農転しない場合にはそれほど問題にならないことだと思います。
あ、地盤が緩かったりするとだと必要になるかもという内容はあるかな。
ここに書いている項目は私のお願いした業者さんは見積もり段階では特に触れてくれなかった内容です。
予想される問題として「もしかするとこういう費用が欲しくなるかもー」と説明があったらよかったな、と思ったのでまとめています。地域によって違うところがあるかもしれないので、その辺はご容赦ください。
1. 農地転用は買うよりは安いけどそこそこ費用がかかる
もちろん土地から買う人に比べればとてもお安くなりますが、それでも行政書士さんの書類作成や、地盤調査やもろもろの費用で100万は超えます。私の場合は概ね「書面1枚10万円」という感じでした。転用するにも書類はいろいろ必要なので、1枚では終わりません。
また、転用する際に土地の権利者を変えるともれなく贈与税がかかります。相続税とどっちがましかはその時々で変わりそうなので要検討ですね。あと、固定資産税も増えるのでよく考えた方がいいです。
2. 区画整理
農地転用をすると、転用対象区画周辺の調査が必要になります。
転用区画を新しい地番として登録するので、面積を確認するためですね。たぶん最低でも隣接区画は土地の境界を確認されると思います。
このとき区画整理がちゃんとされていない地域だったりすると、周辺もまとめて再調査が行われる場合があります。
昔ってあんまり真面目に区画整理されていなくて、内容の確認もちゃんとされていなかったそうです（もちろん真面目にやっている地域もあります。私の周辺の土地はぴったり合ってました。）。
例えば行政の書類に書かれている隣り合った土地の面積を足すと道路が消えるくらいはみ出てるとか、区画の区切りの杭を勝手に動かしてて記載と境界が違う、みたいなことが起きていたりします。
これが農地転用のタイミングで露見するわけです。
このため農地転用をすると、周辺区画全体の整合性が取れる範囲まで周りの地主全員を巻き込んで区画整理が行われて、周辺区画の正しい面積を算出しないといけなくなります。
そこで発生するのが「お礼」です。
正直、まじめにやってこなかった行政と一部の市民の問題だろ、と言いたくなりますが、巻き込まれる側からすると、よく知らん誰かが家を建てるためになぜか俺が区画整理に立ち会わないといけない、ということになります。
当然行政からなにかをもらえる訳ではないので、倫理的には当事者である自分がお礼をすることになるわけです。
これは区画の調査をしないとわからないので割と嫌な出費になります。こういうことが必要になることは転用を始めて初めて知りました。ちなみに私の場合は周りが祖父の知り合いだったので、一升瓶で解決しました。金額的には大したことはないかもしれませんが、数が増えるとなかなか大変です。また、境界がずれていると揉める場合もあるので悩ましいです。
3. 土地の砕石投入
転用する農地で何を育てていたかにもよるのですが、私の場合は果樹園だったので木がたくさん植えられていました。
これを全部抜いて、根をできるだけ取り除くと、その分の体積が減るので土地が沈みます。
このままだと排水や基礎作りに問題があるので、土地を平らにして土を固めるために砕石を入れることになります。
ここまではいいのですが、砕石を入れてロードローラーで固めるたびに土が沈んでしまう現象が起きました。
思っていたより土が柔らかかったんですね。
で、この砕石の投入が見積もりよりだいぶ多くなってしまって、砕石の購入費用が50万ほどかかりました。
このへんは地盤調査ではわからないようで、実際に整地してみないとどれだけ砕石を投入しないといけないかが見えてきません。多めに見積もっておくのがいいです。
4. 排水のための勾配の確保
水回りの排水のために、浄化槽を使用する場合は建物からの勾配を最低でも1%は確保しないといけません。下水道の場合には2%だそうですね。
私の地域は下水道はないので1%でよかったのですが、土地が低かったため今度は基礎の高さを高くしないといけなくなりました。
具体的には最初の想定より40cm高くすることになり、基礎がそれだけ大きくなるのでコストが。。。
当然、基礎だけ高さを上げているので庭からの高さも40cmあがってるわけですが、このときはそこまで気が回っていなかったのでしばらくたってから別の困ったこと（次項）に気付きます。
5. 土留め
外構も、内装もほぼ終わってそろそろ最後の支払いを考えないとなーというタイミングで土留めの話が湧きました。
土留めをやっておかないと、基礎の周りや下の土が時間が経つにつれて流れていってしまって建物が傾く、という現象が起きる恐れがあります。
土留めのやり方にもいろいろあって、基礎のまわり全体をコンクリートで固めてしまう方法や、コンクリートの杭を一定間隔で打ち込んでコンクリートの板で囲う方法などがあります。
私の場合は後者を選択しました。前者と比べて安いから。
まぁたいしてかからんだろ、と思われるかもしれませんがそれでも50万ほどかかりました。
ぜんぶ固める場合だと80万とか素晴らしい金額になります。
真面目な話、終盤でこの金額が湧いてくると全体予算ではもう調整がきかないので単純に追加費用になります。
場合によっては住宅ローンの金額を調整する必要がでてきます。
まとめ
ということで、私が家を建てていて困った点をまとめました。
これらが要因になり資金的にわりとぎりぎりになってしまったので、庭や家具家電に回すための自己資金がなくなってしまい、家の中が質素でいい感じです。
ミニマリスト気分が味わえます。
家を建てるときは、外観や内装など目に見えるところに関心がいきやすいので、今回まとめたようなインフラ的な部分は見落としがちです。
これから家を建てる人の参考になるといいかなと思います。
おしまい。